不動産の登記柏木司法書士事務所【大阪 市 中央区】 不動産の登記
平成17年の3月7日新不動産登記法が施行されました。
オンライン申請制度を導入し、保証書制度の廃止、「権利証」の廃止(オンライン指定庁の場合)等105年ぶりの大改正です。
柏木司法書士事務所【大阪 市 中央区】 オンライン申請制度の導入と登記識別情報
オンライン申請とは、書面によらないでインターネットを経由して登記申請をすることですが、新不動産登記法の施行後すべての登記所でいっせいにオンライン申請制度が導入されるわけではありません。法務大臣が登記所ごとに順次オンライン指定庁に指定していきます。
現在(平成18年11月)大阪府下では、当大阪法務局をはじめ20庁のうち7庁がオンライン指定庁となっています。数年後にはすべての登記所がオンライン指定庁となる予定です。オンライン指定庁となったからといって、書面申請ができないわけではありません。むしろ実際は、その申請のほとんどが書面申請だというのが現状です。
オンライン指定庁では、書面申請の場合でも登記済証は交付されません。登記済証に代わるものとして、登記完了証及び権利取得者(売買の場合の買主、抵当権設定の場合の抵当権者等)には、登記識別情報通知書が交付されます。登記識別情報通知書には、不動産の表示、登記の目的、登記名義人の住所氏名等のほか登記識別情報(12桁の英数文字の組み合わせ)が記載され、登記識別情報が記載された部分には目隠しシールが貼ってあります。登記識別情報は、登記権利者ごと、不動産ごとに通知されます。たとえば相続登記で、相続人3名が申請人、相続物件が土地建物各1個の場合、登記識別情報は6件通知され、通知書が6通交付されます。
「権利証」の廃止
一般に、「権利証」とは土地、建物の所有権の保存・移転登記の登記済証のことを言います。前述のとおりオンライン指定庁では登記済証は交付されません。オンライン指定されていない登記所では現在でも登記済証が交付されていますが、全庁がオンライン指定された後は、新たな「権利証」は交付されなくなります。そういう意味では「権利証」は廃止されるということになります。但し、既存の「権利証」が無効になるとかというとそうではありません。今後とも書面申請の場合は所有者に変更がない限り、有効な登記済証としてオンライン指定庁に提供できます。
「権利証」と登記識別情報との違い
「権利証」の場合は、手元に大事に保管していれば安心でしたが、登記識別情報の場合は、通知書の目隠しシールをはがして他人に知られてしまったようなときは、通知書が手元にあっても安心はできません。なぜなら書面申請の場合でも通知書自体を提供する必要がないからです。別の用紙に登記識別情報の内容である１２桁の英数文字を記載して提供することもできるのです。このように登記識別情報は他人に知られてしまっただけで悪用される可能性がありますので、他人には「見せない、知らせない」等厳重な管理が必要です。
登記識別情報制度の見直し
登記識別情報の制度は、ある面では優れた制度ではありますが、オンラインによる登記が普及していないこともあって、書面申請での使い勝手の悪さなど特に申請人側からの批判も多く、平成１８年８月より法務省では登記識別情報制度についての研究会を立ち上げ、廃止も含めた再検討が行われております。登記識別情報制度は、新不動産登記法の根幹を成すものでありますので、今後の動向が注目されます。
柏木司法書士事務所 保証書制度の廃止
新法施行前は、所有権移転登記で「権利証」が添付できないときなどは、登記を受けたことのある成人2名が、登記義務者(売主等)と登記名義人が同一人であることを保証する保証書制度がありましたが、新不動産登記法ではこれが廃止され、新たに事前通知制度と資格者代理人(司法書士等)による本人確認情報の提供制度等が設けられました。
保証書制度の廃止、事前通知制度、資格者代理人(司法書士等)による本人確認情報の提供制度の導入は、平成17年3月7日の新不動産登記法施行と同時に、全登記所で適用されています。
事前通知制度
事前通知制度とは、「権利証」または登記識別情報が提供できない場合、登記名義人に対して、登記所から本人限定受取郵便で「登記申請があった旨」の通知がなされ、登記名義人がこれに実印を押印して、通知された登記申請が間違いないことを登記所に通知または申し出したときに初めて登記が実行される制度です。
資格者代理人による本人確認情報の提供制度
事前通知制度を採用できない、または登記をもっと迅速に処理したいというような場合には、資格者代理人による本人確認情報の提供制度があります。
資格者代理人による本人確認情報の提供制度とは、当該登記の資格者代理人（司法書士等）が直接登記義務者（売主等）と面談して、運転免許証やパスポートなどの身分証明書を提示してもらい、登記名義人本人であることを確認したうえで、その内容および資格者代理人（司法書士等）がその責任において本人確認をしたことを明らかにした本人確認情報を登記所に提供するという制度です。
本人確認情報を登記所に提供した場合は、事前通知は省略されます。
柏木司法書士事務所 所有権保存登記
建物を新築した場合、まず建物の表題登記（所在・家屋番号・種類・構造・床面積等の登記）をし、ついで所有権保存登記（所有者の住所・氏名等の登記）をします。
柏木司法書士事務所 所有権移転登記
相続
不動産（土地・建物）の名義人が亡くなられた場合に、その名義人の相続人に名義を移転する登記です。
相続の場合、売買等と違って包括承継ですので、登記をしなくても第三者に対抗できますし、またいつまでに登記をしなければならないという期限もありません。しかし、長期間登記を放置されますと、新たな相続が発生して相続関係が複雑になったり、相続後すぐに手続する場合には取得できる役所の証明書等が取得できなくなったりと手続が大変面倒になるケースが多いですので、早い目に登記されることをお勧めいたします。
当事務所では、遺産分割協議書の作成、必要書類の取得代行、遺言書作成のお手伝い等をさせていただいております。
売買
不動産を買った場合に、買主に名義を移転する登記です。当事務所では、売買契約書等の作成のお手伝いもさせていただいております。
贈与
不動産の贈与を受けた場合に、受贈者に名義を移転する登記です。
贈与の場合、贈与税の問題がありますので、この点を十分ご検討のうえ、ご依頼いただきますようお勧めいたします。
財産分与
協議離婚をして財産分与として不動産の分与を受けた場合に、分与を受けた者に名義を移転する登記です。
柏木司法書士事務所 抵当権設定登記
住宅ローン等金銭の借入れをしたときなどに、債権者がその債権を担保するため、抵当権設定者（通常は債務者）の所有不動産にする登記です。
柏木司法書士事務所 根抵当権設定登記
継続して銀行取引をする場合、取引先との売掛金を担保したい場合等、債権者が、継続した取引によって生じる債権を担保するため、根抵当権設定者（通常は債務者）の所有不動産にする登記です。
柏木司法書士事務所 (根)抵当権抹消登記
抵当権の債務を完済した場合、(根)抵当権の解除・放棄を受けた場合にする登記です。
債務を完済して金融機関等から(根)抵当権の抹消登記関係の書類を受け取られた場合、書類の中に有効期限付のものがありますので、早い目に登記されることをお勧めいたします。
当事務所では、郵送申請等により、すべての登記所に対応しております。
柏木司法書士事務所 不動産の表示登記及び土地の測量
不動産の表示登記及び土地の測量等につきましては、下記の柏木登記測量事務所で請け賜っております。
| 事務所 | 〒530-0047 大阪市北区西天満四丁目7番3号 |
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| TEL | 06-6362-6066 |
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| 名称 | 柏木登記測量事務所 |
| 土地家屋調査士 | 柏木 義彦 |
| 登録番号 | 大阪第1992号 |